Bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité qui n'est ni commerciale, ni agricole, ni industrielle. Le bail professionnel est essentiellement destiné aux professions libérales réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...) ou non réglementées (comme les conseils en gestion, consultants...).

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un notaire ou un avocat. Si ce bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit être rédigé par un notaire.

Le bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Lorsque les locaux sont à usage mixte (c'est-à-dire comprenant une partie habitation et une partie professionnelle), c'est un bail mixte qui doit être signé. Ce bail mixte n'est pas concerné par les règles sur le bail professionnel mais par celles du bail d'habitation.

Le contenu du bail professionnel est librement déterminé par les parties. Il comporte habituellement les éléments suivants :

• Informations sur l'identité des parties
• Description du local et, dans certains cas, des locaux annexes
• Durée du bail qui ne peut être inférieure à 6 ans
• Montant du loyer, conditions de paiement et de révision du loyer
• Répartition des charges
• Dépôt de garantie
• Obligations respectives de chaque partie (paiement du loyer et local libre)

Le bailleur doit annexer 2 diagnostics au contrat de location :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire doit être établi de l'une des façons suivantes :

• Par le bailleur et le locataire, à l'amiable et de façon contradictoire, c'est-à-dire que chaque partie est en mesure d'exposer son point de vue.
• Par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

L'état des lieux doit être joint au contrat de location ou conservé par chacune des parties.

Si un état des lieux n'est pas établi, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Le montant du loyer est librement fixé par les parties. Ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) sont précisées dans le contrat de bail professionnel.

La révision du loyer n'est pas imposée par la loi mais le contrat peut prévoir une révision en fonction d'un indice comme l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT) dans une clause d'indexation.

Si rien n'est précisé dans le contrat de bail, le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail.

Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais le contrat de bail peut prévoir que le locataire doit en verser un. Dans ce cas, son montant est librement fixé par les parties.

Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles (comme le paiement du loyer ou de certaines réparations).

La répartition des charges, impôts et taxes entre le propriétaire et le locataire est librement définie dans le contrat.

Lorsque le contrat ne précise pas la répartition des charges, c'est le propriétaire qui doit payer les impôts fonciers, les frais d'assurance de l'immeuble.

Très souvent, le bail prévoit que les gros travaux sont à la charge du propriétaire.

La durée du bail professionnel est fixée à 6 ans minimum.

Au terme de ce délai de 6 ans, le bail professionnel est automatiquement prolongé pour la même durée : on dit qu'il est tacitement reconduit. 

Au bout de 6 ans, le propriétaire peut prévenir le locataire de son intention de ne pas renouveler le contrat. Il doit respecter un préavis de 6 mois. Dans ce cas, il ne verse pas d'indemnité au locataire, car il n'existe pas de droit au renouvellement contrairement au bail commercial.

De son côté, le locataire peut à tout moment notifier au propriétaire son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Ces notifications doivent être effectuées :

• Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
• Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

Le locataire peut sous-louer ou céder librement son bail, sauf si le contrat de bail l'interdit.

Le locataire doit informer le propriétaire de la cession ou de la sous-location du bail professionnel.

Une disposition du bail peut prévoir des conditions particulières pour la cession du bail professionnel (par exemple, l'accord préalable du successeur du locataire par le bailleur ou la rédaction d'un acte notarié).

En cas de sous-location, le locataire principal demeure responsable envers le propriétaire que le contrat de bail est bien respecté par le sous-locataire. Il doit par exemple s'assurer que le sous locataire paie effectivement les loyers au propriétaire.